Na co uważać, aby nie dać się nabrać …

Drodzy Czytelnicy, bycie przedsiębiorcą, prowadzenie działalności gospodarczej i wykonywanie zawodu radcy prawnego przyniosło mi wiele przykładów, w których łatwo można dać się nabrać innym podmiotom w ważnych dla nas sprawach. A to jakieś pisemko, a to jakiś wpis do rejestru, a to prośba o wyrażenie na coś zgody co jest bardzo niezbędne dla „czegoś, gdzieśtam, kiedyśtam” 🙂 Ale wcale nie musi tak być!

Należy zwracać uwagę na korespondencję, która jest do nas kierowana. Dla przykładu chociażby faktury za ochronę znaku towarowego, czy związane z przedłużeniem prawa ochronnego na znak towarowy, czy to jeszcze pisma nakazujące zapłaty, aby np. prawo ochronne nie wygasło. Pisma te nie mają pokrycia w rzeczywistości.

Po pierwsze Urząd Patentowy nie przypomina o upływającym upływie ochrony (o tym możesz przeczytać tutaj), a jedynie złożenie wniosku o przedłużenie ochrony do Urzędu Patentowego wraz z odpowiednią opłatą pozwala na wydanie decyzji w przedmiocie  przedłużenia ochrony przez ten urząd. Po drugie Urząd Patentowy prowadzi w zakresie znaków towarowych tylko jeden rejestr i jest jedynym urzędem właściwych dla ochrony znaków towarowych w systemie krajowym. Nie ma innych rejestrów znaków towarowych, które świadczą o przyznanej ochronie znaku towarowego przez Urząd Patentowy. Po trzecie uiszczanie opłat na rzecz UPRP też wygląda inaczej, znajduje przede wszystkim potwierdzenie w przepisach ustawy Prawo własności przemysłowej oraz rozporządzenia określającego wysokość opłat.

Urząd Patentowy RP ponadto informuje o wprowadzających w błąd wezwaniami do zapłaty lub fakturami. Polecam wnikliwą lekturę tej informacji:

https://uprp.pl/ostrzezenie-przed-wprowadzajacymi-w-blad-wezwaniami-do-zaplaty-lub-fakturami/Lead51,795,1375,7,index,pl,text/

Kolejnym przykładem wprowadzających w błąd wezwań są pisma otrzymywane z rejestrów, które nazwą łudząco przypominającą Centralną Ewidencję i Informację o Działalności Gospodarczej. Też takie pismo kiedyś dostałam i naprawdę zdziwiłam się, że ktoś pomyślał, że dam się na to nabrać 🙂 ale wiem, że rejestracja w CEIDG nie podlega opłatom. Czytelniku, możesz przeczytać o tym tutaj:

https://prod.ceidg.gov.pl/CEIDG.CMS.ENGINE/?D;614aca08-355a-472a-9408-0737e36cda31 

Poza tym nierzadko można spotkać się z rozmowami telefonicznymi z nieznanych numerów, w których na różne pytania trzeba od razu odpowiadać „tak” (np. typowe „czy pan/pani mnie słyszy”), czasami oznacza to w efekcie udzielenie zgody na coś czego w rzeczywistości nie chcemy. Do tego jakieś maile wysyłane rzekomo z jakiegoś urzędu, w których adresaci proszeni są o podanie danych osobowych, czy też maile z Poczty Polskiej o nadawanej do nas przesyłce, co do której wiemy, że wcale jej nie zamawialiśmy. Poczta Polska ostrzega o pewnych zagrożeniach związanych z:

Jak uchronić się przed różnego rodzaju nielegalnymi działaniami? Trzeba być przede wszystkim uważnym, a w razie niewiedzy, czy wątpliwości zapytać. W końcu kto pyta, nie błądzi. Czasami błądzenie może wiele kosztować, warto więc wiedzieć więcej o prawie. Ponadto, to że zostało się wprowadzonym w błąd nie oznacza, że nie można z tym nic zrobić. Można czasami wiele, a nawet trzeba.

 

Reklamy

Jak długo może trwać ochrona znaku towarowego?

Drodzy Czytelnicy, dzisiaj powrócimy znowu do tematu ochrony znaków towarowych. Jak można przeczytać w innych wpisach na moim blogu ochrona znaku towarowego przyznawana jest na okres 10 lat liczony od daty zgłoszenia znaku towarowego. Odpowiedź na zadane w tytule pytanie może wydawać się więc banalna…

Warto jednak pamiętać, że prawo ochronne – czyli prawo wyłączne przyznawane przez Urząd Patentowy na znak towarowy – zgodnie z przepisami polskiej ustawy może zostać przedłużone na dalsze okresy 10-letnie. Jak to możliwe?

Wystarczy, aby uprawniony złożył odpowiedni wniosek o przedłużenie prawa ochronnego i uiścił opłaty za dalszy okres ochrony. Wniosek, jak i opłaty należy wnieść do Urzędu Patentowego RP. Wniosek może obejmować całość lub część towarów lub usług.

Istnieją konkretne terminy kiedy taki wniosek o przedłużenie prawa ochronnego może zostać złożony. Należy dokonać tego dopiero przed końcem upływającego okresu ochrony, jednak nie wcześniej niż na rok przed jego upływem. Oczywiście wniosek można złożyć także w ciągu sześciu miesięcy po upływie okresu ochrony, ale wiąże się to z dodatkową opłatą, co nie jest rozwiązaniem polecanym, zwłaszcza że termin ten nie podlega przywróceniu. Upływ okresu ochrony znaku towarowego niweczy dalszą jego ochronę, warto więc pamiętać o przedłużaniu tej ochrony, ponieważ Urząd Patentowy RP nie przypomina o zbliżającym się okresie ochrony.

Analogicznie rozwiązania umożliwiające przedłużenie ochrony znaku towarowego obowiązują także w przypadku unijnej ochrony znaków towarowych.

Należy jeszcze dodać, że wiele znanych marek korzysta z dalszej ochrony swoich znaków towarowych. Czytelniku, czy wiesz, że jeden ze słynnych znaków towarowych Coca-Cola chroniony jest już w Polsce od 1926 r.? Poniżej możesz zobaczyć znak towarowy, który niezmiennie chroniony jest 1926 r.!

Źródło: Register Plus – znaki towarowe (UPRP), numer ochrony R.013871.

Oznacza to, że znak ten w 2026 r. będzie chroniony w Polsce już aż 100 lat.
Z ciekawostek można dodać, że znak Coca-Cola chroniony jest też w USA od 1892 r. (USPTO 0022406).

Podobnie długą ochroną cieszy się także znak towarowy The Singer Company Limited:

Źródło: Register Plus – znaki towarowe (UPRP), numer ochrony R.002536.

Znak ten został zgłoszony do ochrony w 1919 r. dla maszyn do szycia oraz przynależności do nich i ich części (klasa 7), a w  1924 r. udzielono na niego ochronę.

Jak widać więc ochrona znaku towarowego może trwać bardzo długo, po prostu wiecznie, w zależności od tego jak długo uprawniony z przyznanego na jego znak towarowy prawa ochronnego chce utrzymywać ochronę.

Czytelniku, jeśli interesuje Cię ochrona znaków towarowych i chciałbyś w wolnej chwili przejrzeć istniejące rejestry poszukując interesującego Cię znaku towarowego możesz to zrobić przeszukując te bazy:

 

Wpisy na blogu w okresie wrzesień-grudzień 2017 r.

Drodzy Czytelnicy, chociaż mamy już nowy rok 2018 wróćmy na chwilę jeszcze do wpisów jakie mogliście przeczytać na moim blogu w okresie wrzesień-grudzień 2017 r.

Wpisy można znaleźć tutaj:

Czy umowa przenosząca prawa majątkowe autorskie powinna zawierać szczegółowe wymienienie pól eksploatacji utworu? 

Czy autor może zrzec się autorskich praw osobistych?

Czy warto uważać na propozycje usług?

Wpisy oczywiście dotyczyły głównie prawa własności intelektualnej, ale właśnie tą dziedziną zajmuję się najwięcej w ostatnim czasie. Niedługo można spodziewać się dalszych wpisów z zakresu prawa rodzinnego oraz innych interesujących dziedzin prawa.

Czy autor może zrzec się autorskich praw osobistych?

Drodzy Czytelnicy, analizując wiele umów odnoszących się do problematyki przeniesienia, czy zezwolenia na korzystanie z praw majątkowych autorskich twórcy utworu, zwróciłam uwagę, że nierzadko w umowach tych występują podstawowe błędy związane z autorskimi prawami osobistymi.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę, że prawa autorskie, to prawa majątkowe autorskie i prawa osobiste autorskie. Te pierwsze mogą być przedmiotem obrotu, natomiast te drugie – chronią nieograniczoną w czasie i niepodlegająca zrzeczeniu się lub zbyciu więź twórcy z utworem.

W szczególności autorskimi prawami osobistymi są prawo do autorstwa utworu, oznaczenia utworu swoim nazwiskiem lub pseudonimem albo do udostępniania go anonimowo, nienaruszalności treści i formy utworu oraz jego rzetelnego wykorzystania, decydowania o pierwszym udostępnienie utworu publiczności oraz nadzoru nad sposobem korzystania z utworu.

Art. 16 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych wyraźnie wskazuje, że autorskie prawa osobiste nie podlegają zrzeczeniu się lub zbyciu przez autora. Nie można zatem przenieść autorskich praw osobistych na inną osobę, ani się ich zrzec. Ponadto, prawa te po śmierci autora wykonywane są przez osoby wymienione w ustawie (w zależności od woli autora dzieła).

2019 (1)

W praktyce zakaz zrzekania się, czy zbywania autorskich praw osobistych nastręcza wielu problemów. Przyjmuje się pewne koncepcje pozwalające na wprowadzenie do umów rozwiązań umożliwiających nabywcy, czy licencjobiorcy na w pewnym stopniu wykonywanie autorskich praw osobistych. Takim rozwiązaniem jest zobowiązanie się autora do niewykonywania wobec nabywcy autorskich praw osobistych, czy zezwolenie nabywcy lub licencjobiorcy na wykonywanie autorskiego prawa osobistego w jego imieniu. Zdecydowanie to drugie rozwiązanie spotykane jest w praktyce umów prawnoautorskich. Warto zwrócić uwagę, że zezwolenie na wykonywanie nie może być traktowane jako zrzeczenie się wykonywania autorskich praw osobistych, a więc nie jest sprzeczne z ustawą.

Pozostaje jeszcze pytanie, czy wyrażenie zgody na wykonywanie autorskich praw osobistych będzie trwało wiecznie? Wcale nie musi, autor bowiem może odwołać taką zgodę. Decyduje tutaj treść umowy, w szczególności w zakresie skutków odwołania zgody.

Czy umowa przenosząca prawa majątkowe autorskie powinna zawierać szczegółowe wymienienie pól eksploatacji utworu?

Drodzy Czytelnicy,

dzisiaj kilka słów o tworzeniu umów dotyczących przeniesienia praw majątkowych autorskich. Jest to bardzo ważne zagadnienie, ponieważ prawidłowy sposób zredagowania umowy umożliwia jej wykonanie i przede wszystkim urzeczywistnienie zgodnego celu i zamiaru stron umowy.

Istotną kwestią w przypadku umów przenoszących prawa majątkowe autorskie jest zachowanie odpowiedniej formy prawnej – umowa ta dla swej ważności wymaga zachowania formy pisemnej.

Nie jest to jedyny aspekt, o którym należy pamiętać przy zawieraniu umów przenoszących prawa majątkowe autorskie. Szczególną uwagę należy zwrócić na redakcję postanowień dotyczących zakresu w jakim przeniesione mają zostać prawa majątkowe autorskie. Ustawa precyzuje, że umowa o przeniesienie praw majątkowych autorskich obejmuje pola eksploatacji wyraźnie w niej wymienione.

Co w sytuacji, gdy umowa nie zawiera szczegółowego wymienienia pól eksploatacji?

Nie ma tutaj zgodności w doktrynie prawniczej co do skutków braku wymienienia pól eksploatacji w umowie – w bardzo ogromnym skrócie można stwierdzić, że zdania są podzielone – część doktryny przyjmuje, że brak wymienienia pola eksploatacji w umowie skutkuje tym, że umowa go nie obejmuje, część zaś twierdzi, że można dokonać rekonstrukcji woli stron umowy poprzez badanie zgodnego celu i zamiaru stron co ma swoje oparcie w art. 65 Kodeksu cywilnego.

Ja przychylam się do tego pierwszego poglądu i dlatego uważam, że w umowie należy wyraźnie określić pola eksploatacji, skoro ustawa bezwzględnie tego wymaga. Stosuję taką zasadę w praktyce, nie ograniczam się do ogólnego stwierdzenia, że umowa obejmuje pola eksploatacji określone w art. 50 ustawy (przepis ten zawiera przykładowe wymienienie pól eksploatacji, więc chociażby z tego powodu błędne jest powoływanie się w treści umowy na ten przepis jako zawierający „komplet” pól eksploatacji).

Niestety nadal zdarza się, że docierają do mnie do analizy prawnej umowy, które są nieprawidłowo sformułowane w zakresie treści dotyczącej przeniesienia praw majątkowych autorskich. W codziennym życiu wychodzę z założenia, że gdy czegoś nie wiem, nie jestem pewna lub najzwyczajniej w świecie nie znam się na czymś, to pytam. W końcu kto pyta, nie błądzi. Kto pyta, ten nie traci nic. Dlatego sugeruję, szczególnie autorom, którzy stawiają pierwsze kroki w karierze, skonsultowanie treści umowy z profesjonalistami z zakresu prawa autorskiego. W razie potrzeby pomogę.

Czy warto być oryginalnym?

Drodzy Czytelnicy, witam wszystkich przy porannej sobotniej kawie 🙂

Ostatnio przeglądając media społecznościowe zauważyłam wiele ciekawych projektów, wiele osób przenosi swoją działalność do internetu, sklepy, szkolenia, wyzwania itp. Bardzo mnie to osobiście cieszy, ponieważ również i ja mogę korzystać z wiedzy przekazywanej za pośrednictwem internetu (tak prawnicy mają też inne zainteresowania poza prawem 😉 ), a rozwój innych osób przyjmuję zawsze pozytywnie i szczerze im kibicuję, zwłaszcza młodym osobom, które stawiają swoje pierwsze kroki w biznesie.

Bardzo dobrze, ale jedna refleksja w tym temacie – warto być oryginalnym!

Nie tylko po to, aby dostatecznie odróżnić swoją markę od innych osób i budować ją niezależnie od innych marek, ale po to aby nie naruszać praw autorskich innych osób.

O co chodzi? O to, że większość projektów, szablonów na blogi, fanpage, strony internetowe tworzona jest za pomocą podobnych rozwiązań dostępnych w internecie, więc jest na wyciągnięcie ręki. Co łatwo nam przychodzi nie zawsze jest dobre, chociażby z tego powodu, że używając tych samych kolorów, szablonów itp. trudno budować markę, która będzie odróżniać się od innych marek. Właśnie o to chodzi, aby być trochę twórczym, trochę oryginalnym w budowaniu swojej marki, a najlepiej aby nie być „trochę”, a „bardzo”. Nie jestem ekspertem od spraw marketingu, ale jako zwykły odbiorca treści w internecie widzę, że niektóre czasem „zlewają się”, a nie taki chyba był cel stworzenia danego materiału 🙂 Co innego oczywiście, jeśli tworzy się sieć marek, sieć blogów itp., wtedy związek między poszczególnymi projektami jest jak najbardziej ok (przykładowo sieć blogów web.lex Rafała Chmielewskiego).

Druga sprawa – tworzenie własnej marki nie powinno naruszać praw autorskich innych osób. Warto przypomnieć, że

utworem chronionym prawem autorskim – przedmiotem prawa autorskiego – jest każdy przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze, ustalony w jakiejkolwiek postaci, niezależnie od wartości, przeznaczenia i sposobu wyrażenia

Utworem może więc być treść przekazywana w ramach działalności fanpage na Facebooku, bloga, instagrama itd. Utworem może być prezentacja, nagranie, fotografie, wszystko co stanowi przejaw działalności twórczej o indywidualnym charakterze. Wszystko co jest oryginalne.

Ślepe naśladowanie „konkurencji” może się źle skończyć – od porażki biznesowej do ewentualnego naruszenia praw autorskich i spotkaniu na sali sądowej. Mnie sala sądowa odpowiada (w końcu poniekąd to moje miejsce pracy), ale dla strony, którą reprezentuję jako profesjonalny pełnomocnik nie zawsze jest to przyjemne doświadczenie. Warto więc być oryginalnym i ze swoją „konkurencją” spotykać się na meetingach biznesowych, konferencjach, czy zwyczajnie przy kawie, aby wymienić swoje doświadczenia 🙂

Kolejna sprawa – budowanie własnej marki łączy się też z tworzeniem odróżniającego oznaczenia, które może zostać zarejestrowane jako znak towarowy we właściwym urzędzie ds. ochrony własności intelektualnej (w Polsce jest to Urząd Patentowy Rzeczypospolitej Polskiej, w Unii Europejskiej Urząd Unii Europejskiej ds. Własności Intelektualnej).

Znak towarowy, aby mógł uzyskać wyłączną ochronę przyznawaną przez ww. urzędy, musi przede wszystkim nadawać się do odróżnienia towarów lub usług jednego podmiotu od towarów lub usług innych podmiotów.

W ogromnym skrócie – jeśli nazwa czy grafika, którą ktoś posługuje się dla oznaczenia swojej działalności nie będzie nadawać się do odróżniania w obrocie, to trudno będzie uzyskać ochronę w charakterze znaku towarowego. Po co więc nazwa, czy grafika, która nie będzie odróżniająca? Dla mnie dobrym przykładem na stworzenie oryginalnych treści i dbanie o ochronę własnej własności intelektualnej jest marka tworzona przez Olę Budzyńską, która stworzyła Panią Swojego Czasu z charakterystycznym różowym kolorem we wszelkich materiałach związanych z działalnością (ciekawe miejsce dla kobiet, które chcą zapanować nad swoim czasem). „Pani Swojego Czasu” jest już pewien czas chroniona jako znak towarowy! Można? Można 🙂

Przy sobotniej kawie piszę więc …

warto być oryginalnym! 

 

Czy mieszkanie kupione przed ślubem przez jednego z małżonków staje się po ślubie własnością drugiego małżonka?

Drodzy Czytelnicy, dzisiaj kilka słów możecie przeczytać o problematyce własności mieszkania kupionego przez jednego z małżonków przed ślubem.

Mieszkanie kupione przez małżonka przed ślubem pozostaje jego własnością. Nie ma tutaj znaczenia zawarcie związku małżeńskiego. Wynika to z tego, że dopiero z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (przy tym ustroju majątkowym mamy trzy majątki – wspólny małżonków oraz każdy z małżonków ma swój majątek osobisty).

Natomiast przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego z małżonków. Takie zasady wynikają z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ponadto, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, o czym stanowi art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie ma więc obaw do kogo będzie należeć mieszkanie kupione przed ślubem jeśli dojdzie do zawarcia związku małżeńskiego. Będzie należeć do tego małżonka, który nabył mieszkanie przed ślubem i będzie stanowić majątek osobisty tego małżonka.

Inną kwestią pozostaje czynienie nakładów … ale to nie powoduje przeniesienia własności mieszkania na drugiego małżonka.

 

Przeniesienie praw majątkowych autorskich a przejście własności egzemplarza utworu

Drodzy Czytelnicy, w dzisiejszym wpisie powracam do problematyki prawa autorskiego, którą powinni znać nie tylko artyści, pisarze, malarze, graficy, autorzy artykułów, czy blogów, ale właściwie wszyscy, którzy kiedyś mogą zetknąć się z problemem przeniesienia praw majątkowych autorskich.

Jest kilka zasad dotyczących przeniesienia praw majątkowych autorskich, ale dzisiaj zwracam uwagę na jedną. Otóż trzeba pamiętać, że zgodnie z art. 52 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych co do zasady przeniesienie własności egzemplarza utworu nie powoduje przejścia autorskich praw majątkowych do utworu.

Dlaczego co do zasady? Dlatego, że ta zasada ma zastosowanie, gdy umowa nie stanowi inaczej. A w przeważającej mierze umowa nie stanowi inaczej i stosuje się rozwiązania ustawowe.

Można to zobrazować na następującym przykładzie – ktoś kupił w księgarni poradnik o zdrowiu, w tym przypadku przechodzi na kupującego własność egzemplarza utworu, ale prawa majątkowe autorskie pozostają przy właścicielu tych praw (najczęściej przy wydawnictwie, autorze, w zależności od ustaleń przyjętych między tymi osobami w umowie wydawniczej). Tak samo przeniesienie własności egzemplarza pliku elektronicznego na inną osobę nie powoduje przejścia praw majątkowych autorskich do utworu ujętego w tym pliku.

Ustawa zawiera też lustrzane rozwiązanie w sytuacji, gdy w umowie znajdziemy tylko postanowienia odnośnie przejścia praw majątkowych autorskich. Wtedy samo przejście praw majątkowych autorskich nie powoduje przeniesienia na nabywcę własności egzemplarza utworu (jeżeli oczywiście umowa nie stanowi inaczej).

Odpowiednia redakcja postanowień umowy przenoszącej prawa majątkowe autorskie pozwoli na uniknięcie wielu problemów. Mamy pewne rozwiązania ustawowe, które rozstrzygają te problemy, ale brak świadomości możliwości ich zaistnienia może prowadzić do zbędnych problemów związanych z ustaleniem komu i co przysługuje w danym stanie faktycznym. A jak nabywcy nie przysługują prawa majątkowe autorskie, a ten z nich korzysta bez zgody twórcy, to dochodzi do naruszenia praw majątkowych autorskich, a to wiąże się z odpowiedzialnością prawną i może wiele kosztować.

 

Wpisy na blogu marzec-czerwiec 2017 r.

Drodzy Czytelnicy, aby zaoszczędzić Wasz czas, od 2017 r. postanowiłam co pewien czas robić spis wpisów jakie ukazały się na blogu Kancelarii (wiem, że początkowo planowałam robić to co 2 miesiące, ale nie zawsze wszystko wychodzi tak jak sobie to zaplanujemy).

W okresie marzec – czerwiec pisałam o:

  1. nowym rozporządzeniu w sprawie rejestrów prowadzonych przez UPRP
  2. tym do czego ma prawo policjant w postępowaniu dyscyplinarnym
  3. nowym blogu dotyczącym odpowiedzialności dyscyplinarnej policjantów
  4. orzeczeniu Sądu Najwyższego w sprawie terminu wniesienia zażalenia na postanowienie w przedmiocie zabezpieczenia alimentów
  5. zmianach w prawie – modyfikacji odpowiedzialności karnej w zakresie niepłacenia alimentów
  6. dniu dziecka a kontaktach z dzieckiem
  7. zmianach w prawie prasowym
  8. nowelizacji art. 209 Kodeksu karnego
  9. o kontaktach z dzieckiem w dniu dziecka
  10. nowych zasadach odpowiedzialności inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia
  11. zarządzie wspólnoty mieszkaniowej

Życzę udanej lektury, a kolejne wpisy pojawią się wkrótce. Wiem, że jest okres wakacji, urlopy i te sprawy, ale tutaj na blogu wakacji nie będzie, zbyt wiele mamy zmian w prawie, aby je zlekceważyć.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Drodzy Czytelnicy,

czas powrócić do tematyki wspólnot mieszkaniowych i zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Minął już czas na zwołanie corocznego zebrania właścicieli lokali.  Czas podejmowania corocznych uchwał mamy już za sobą, pisałam też wcześniej co możemy zrobić z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej jeśli nie zgadzamy się z jej treścią (np. z pewnych względów nam nie odpowiada jako niezgodna z prawem).

Teraz napiszę kilka słów o zarządzie wspólnoty mieszkaniowej. W końcu to podstawa wspólnoty mieszkaniowej.

Naczelna zasada wynikająca z ustawy o własności lokali to taka, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, to właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie jest wykluczone więc, że członkiem zarządu będzie ktoś inny niż właściciel lokalu, zdarza się tak, gdy właściciel lokalu mieszkalnego sprzedaje mieszkanie i wyprowadza się, ale na tyle dobrze radzi sobie z funkcją członka zarządu, że chce nim nadal pozostać, jeśli właściciele lokali mieszkalnych w drodze uchwały zgadzają się na taki skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to tak może być.

Po co powoływać zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Jest on potrzebny po to, aby kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Potrzebny jest taki „szef”, który będzie dbał o całość wspólnoty mieszkaniowej. Ktoś musi dbać o zapłatę za media, o inne sprawy wspólnoty, przeciekający dach, czy porządek na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Proszę nie mylić zarządu wspólnoty mieszkaniowej z dozorcą budynku.

Istotne jest to, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Lepiej jest wybrać zarząd kilkuosobowy, np. składający się z trzech członków. Dlaczego? Z bardzo praktycznych względów. W przypadku zarządu jednoosobowego mogą zdarzyć się problemy z dyspozycyjnością tej osoby, gorzej jeszcze, gdy taka osoba umrze. Wtedy trzeba szybko powołać nowy zarząd, a to wiąże się z uchwałą właścicieli lokali. Przy dużej wspólnocie mieszkaniowej możemy napotkać problem, aby szybko zebrać wymaganą ilość głosów pod uchwałą. Może też się zdarzyć inny przypadek, o którym wypowiedział się Sąd Najwyższy.

Przy zarządzie kilkuosobowym wystarczy, że dwie osoby złożą oświadczenie woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przy zarządzenie np. trzyosobowym, gdy jednego członka zarządu zabraknie z różnych względów (urlop, choroba itp.), to wspólnota ma jeszcze pozostałych dwóch członków zarządu.

Czy zarząd wspólnoty może działać samodzielnie w każdej sprawie wspólnoty mieszkaniowej? Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.

Tylko czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (zapłata rachunków itp.). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokalu wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie wymaganej przez przepisy prawa.

Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są np. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nabycie nieruchomości, czy ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. O przykładowej uchwale wspólnoty mieszkaniowej wymaganej dla załatwienia sprawy pisałam w jednym z wcześniejszych postów.

Czy zarząd może otrzymywać wynagrodzenie z tytułu pełnionej funkcji?

Tak może. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.  W ustawie nie znajdziemy „widełek” określających wysokość takiego wynagrodzenia. Jest ono określane w uchwale właścicieli lokali. To właściciele lokali decydują o tej wysokości, najczęściej na zebraniu, na którym dochodzi do wyboru członków zarządu.

Chociaż wydawać by się mogło, że członkowie zarządu mogliby wykonywać swoje obowiązki „społecznie”, ale trzeba pamiętać, że wykonywanie tych obowiązków także zabiera czas tego członka zarządu, najczęściej czas poza pracą zawodową. Członek zarządu może więc żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia, o którym wspomniałam powyżej. Każdy przypadek wspólnoty mieszkaniowej jest w tym wypadku indywidualny, może zależeć od wielkości wspólnoty mieszkaniowej.

Pamiętać też trzeba, że w przypadku gdy właściciele lokali nie ustalą takiego wynagrodzenia w drodze uchwały lub ustalą zdaniem członka zarządu w zbyt niskiej wysokości, to trzeba liczyć się z tym, że członek zarządu może wystąpić na drogę sądową o zapłatę. W praktycznym aspekcie tego zagadnienia – lepiej omówić kwestię wynagrodzenia na zebraniu wspólnoty, aby uniknąć niepotrzebnych problemów sądowych.

Dzisiaj to na razie tyle mogę napisać na temat zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście temat nie został wyczerpany, więc można spodziewać się dalszych wpisów w niedalekiej przyszłości.