Wpisy na blogu w okresie lipiec-sierpień 2017 r.

Drodzy Czytelnicy, w okresie ostatnich dwóch miesięcy, pomimo okresu wakacyjnego, kiedy większość osób często myśli o jakimś ciekawych wyjeździe lub odpoczynku w zaciszu domowym, na blogu opublikowanych zostało kilka wpisów, do których lektury serdecznie zapraszam 🙂

W lipcu i sierpniu 2017 r. pisałam o istotnych sprawach z zakresu:

  1. ochrony znaków towarowych – Ile kosztuje rejestracja znaku towarowego w Polsce
  2. ochrony prawa autorskiego – Czy warto być oryginalnym? oraz Przeniesienie praw majątkowych autorskich a przejście własności egzemplarza utworu
  3. prawa rodzinnego – Czy w postępowaniu w sprawie ustalenia kontaktów warto wnosić o zabezpieczenie?
  4. prawa nieruchomości (i właściwie też prawa rodzinnego) – Czy mieszkanie kupione przed ślubem przez jednego małżonka staje się po ślubie własnością drugiego małżonka?

Mam nadzieję, że powyższe wpisy spotkały się z zainteresowaniem Czytelników mojego bloga. Podczas ostatnich tygodni, mimo wielu obowiązków zawodowych, powstało wiele pomysłów na kolejne wpisy, dlatego też niebawem można spodziewać się nowych treści na blogu.

Reklamy

Czy mieszkanie kupione przed ślubem przez jednego z małżonków staje się po ślubie własnością drugiego małżonka?

Drodzy Czytelnicy, dzisiaj kilka słów możecie przeczytać o problematyce własności mieszkania kupionego przez jednego z małżonków przed ślubem.

Mieszkanie kupione przez małżonka przed ślubem pozostaje jego własnością. Nie ma tutaj znaczenia zawarcie związku małżeńskiego. Wynika to z tego, że dopiero z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (przy tym ustroju majątkowym mamy trzy majątki – wspólny małżonków oraz każdy z małżonków ma swój majątek osobisty).

Natomiast przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego z małżonków. Takie zasady wynikają z art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Ponadto, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, o czym stanowi art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Nie ma więc obaw do kogo będzie należeć mieszkanie kupione przed ślubem jeśli dojdzie do zawarcia związku małżeńskiego. Będzie należeć do tego małżonka, który nabył mieszkanie przed ślubem i będzie stanowić majątek osobisty tego małżonka.

Inną kwestią pozostaje czynienie nakładów … ale to nie powoduje przeniesienia własności mieszkania na drugiego małżonka.

 

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Drodzy Czytelnicy,

czas powrócić do tematyki wspólnot mieszkaniowych i zarządzania wspólnotą mieszkaniową. Minął już czas na zwołanie corocznego zebrania właścicieli lokali.  Czas podejmowania corocznych uchwał mamy już za sobą, pisałam też wcześniej co możemy zrobić z uchwałą wspólnoty mieszkaniowej jeśli nie zgadzamy się z jej treścią (np. z pewnych względów nam nie odpowiada jako niezgodna z prawem).

Teraz napiszę kilka słów o zarządzie wspólnoty mieszkaniowej. W końcu to podstawa wspólnoty mieszkaniowej.

Naczelna zasada wynikająca z ustawy o własności lokali to taka, że jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, to właściciele lokali muszą podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Nie jest wykluczone więc, że członkiem zarządu będzie ktoś inny niż właściciel lokalu, zdarza się tak, gdy właściciel lokalu mieszkalnego sprzedaje mieszkanie i wyprowadza się, ale na tyle dobrze radzi sobie z funkcją członka zarządu, że chce nim nadal pozostać, jeśli właściciele lokali mieszkalnych w drodze uchwały zgadzają się na taki skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej, to tak może być.

Po co powoływać zarząd wspólnoty mieszkaniowej? Jest on potrzebny po to, aby kierować sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentować ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Potrzebny jest taki „szef”, który będzie dbał o całość wspólnoty mieszkaniowej. Ktoś musi dbać o zapłatę za media, o inne sprawy wspólnoty, przeciekający dach, czy porządek na terenie wspólnoty mieszkaniowej. Proszę nie mylić zarządu wspólnoty mieszkaniowej z dozorcą budynku.

Istotne jest to, że gdy zarząd jest kilkuosobowy, to oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Lepiej jest wybrać zarząd kilkuosobowy, np. składający się z trzech członków. Dlaczego? Z bardzo praktycznych względów. W przypadku zarządu jednoosobowego mogą zdarzyć się problemy z dyspozycyjnością tej osoby, gorzej jeszcze, gdy taka osoba umrze. Wtedy trzeba szybko powołać nowy zarząd, a to wiąże się z uchwałą właścicieli lokali. Przy dużej wspólnocie mieszkaniowej możemy napotkać problem, aby szybko zebrać wymaganą ilość głosów pod uchwałą. Może też się zdarzyć inny przypadek, o którym wypowiedział się Sąd Najwyższy.

Przy zarządzie kilkuosobowym wystarczy, że dwie osoby złożą oświadczenie woli w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przy zarządzenie np. trzyosobowym, gdy jednego członka zarządu zabraknie z różnych względów (urlop, choroba itp.), to wspólnota ma jeszcze pozostałych dwóch członków zarządu.

Czy zarząd wspólnoty może działać samodzielnie w każdej sprawie wspólnoty mieszkaniowej? Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.

Tylko czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (zapłata rachunków itp.). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokalu wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie wymaganej przez przepisy prawa.

Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są np. przyjęcie rocznego planu gospodarczego, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, nabycie nieruchomości, czy ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej. O przykładowej uchwale wspólnoty mieszkaniowej wymaganej dla załatwienia sprawy pisałam w jednym z wcześniejszych postów.

Czy zarząd może otrzymywać wynagrodzenie z tytułu pełnionej funkcji?

Tak może. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.  W ustawie nie znajdziemy „widełek” określających wysokość takiego wynagrodzenia. Jest ono określane w uchwale właścicieli lokali. To właściciele lokali decydują o tej wysokości, najczęściej na zebraniu, na którym dochodzi do wyboru członków zarządu.

Chociaż wydawać by się mogło, że członkowie zarządu mogliby wykonywać swoje obowiązki „społecznie”, ale trzeba pamiętać, że wykonywanie tych obowiązków także zabiera czas tego członka zarządu, najczęściej czas poza pracą zawodową. Członek zarządu może więc żądać od wspólnoty mieszkaniowej wynagrodzenia, o którym wspomniałam powyżej. Każdy przypadek wspólnoty mieszkaniowej jest w tym wypadku indywidualny, może zależeć od wielkości wspólnoty mieszkaniowej.

Pamiętać też trzeba, że w przypadku gdy właściciele lokali nie ustalą takiego wynagrodzenia w drodze uchwały lub ustalą zdaniem członka zarządu w zbyt niskiej wysokości, to trzeba liczyć się z tym, że członek zarządu może wystąpić na drogę sądową o zapłatę. W praktycznym aspekcie tego zagadnienia – lepiej omówić kwestię wynagrodzenia na zebraniu wspólnoty, aby uniknąć niepotrzebnych problemów sądowych.

Dzisiaj to na razie tyle mogę napisać na temat zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście temat nie został wyczerpany, więc można spodziewać się dalszych wpisów w niedalekiej przyszłości.

 

 

 

Dzień Radcy Prawnego

W dniu 6 lipca 2016 r. obchodzony jest Dzień Radcy Prawnego. Życzę przede wszystkim wszystkiego najlepszego osobom wykonujących ten zawód 🙂

W tym dniu warto przypomnieć dlaczego warto korzystać z usług radcy prawnego, czyli profesjonalnego pełnomocnika. Osoby wykonujące ten zawód przez lata studiów prawniczych, a następnie najczęściej aplikacji radcowskiej zdobywają niezbędne doświadczenie zawodowe oraz wiedzę konieczną dla wykonywania tego zawodu. Warto korzystać z takiej pomocy w rozwiązywaniu swoich problemów prawnych nawet jeśli w dobie internetu łatwo można znaleźć „porady” na dany interesujący temat (często niekoniecznie przystające do danego stanu faktycznego).

Radca prawny świadczy pomoc prawną przede wszystkim w postaci udzielania porad i konsultacji prawnych, sporządzania opinii prawnych, czy występowania przed urzędami i sądami w charakterze pełnomocnika lub obrońcy. Osoba wykonująca ten zawód może udzielać pomocy prawnej np. w sprawach cywilnych, rodzinnych, spadkowych, umów, prawa pracy, czy ubezpieczeń społecznych, a także wielu innych. Od 1 lipca 2015 r. radcowie prawni analogicznie jak adwokaci mogą występować jako obrońcy w postępowaniach karnych. Z kolei od dnia 30 listopada 2015 r. mogą także występować przed Urzędem Patentowym w sprawach uzyskiwania i utrzymywania ochrony znaków towarowych. Radca prawny może też sporządzać poświadczenia odpisów dokumentów za zgodność z oryginałem w zakresie określonym przepisami prawa, czyli np. w toczącym się postępowaniu sądowym.

Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały

W dniu 8 października 2015 r. Sąd Najwyższy wydał kolejną uchwałę (III CZP 57/15), w której wyjaśnił kwestię związaną z reprezentacją wspólnoty mieszkaniowej w sporze dotyczącym ustalenia nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Najwyższy stwierdził, iż:

„​W sprawie o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej pozwana wspólnota mieszkaniowa nie może być reprezentowana przez członka jej jednoosobowego zarządu będącego jednocześnie członkiem zarządu osoby prawnej, która zaskarżyła uchwałę. W takiej sytuacji wspólnotę mieszkaniową reprezentuje pełnomocnik powołany uchwałą właścicieli lokali”.

Orzeczenie dostępne jest na stronie internetowej SN: http://www.sn.pl/, w dziale „Orzecznictwo”.

O problematyce nieistniejących uchwał wspólnoty mieszkaniowej pisałam już wcześniej na blogu, zachęcam do ponownej lektury:

Uchwała SN o opłatach rocznych za użytkowanie wieczyste

W dniu 8 października 2015 r. Sąd Najwyższy wydał kolejną uchwałę (III CZP 53/15)  istotną dla użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych. W uchwale tej Sąd Najwyższy uznał, iż:

„Wprowadzony ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) art. 73 ust. 2a pkt 1 u.g.n. stanowi podstawę do zmiany stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej także wtedy, gdy ustanowienie odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na tej nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia tego przepisu w życie.”

Przypominam, że art. 73 ust. 2a pkt 1 ustawy brzmi następująco:
„Art. 73. 1. Jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

2. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.
2a. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1)   ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2)   zmiany sposobu korzystania z lokalu. (…)”
Powyższa uchwała dostępna jest na stronie internetowej SN: http://lex.adm.uj.edu.pl/, w dziale „Orzecznictwo”.

SN o opłatach za użytkowanie wieczyste c.d. (III CZP 40/15)

W dniu 10 lipca 2015 r. Sąd Najwyższy w uchwale w składzie 3 sędziów (III CZP 40/15) odpowiedział na pytanie przedstawione mu do rozpatrzenia w sprawie możliwości umocowania przez Prezydenta Miasta pracownika Urzędu Miasta do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej.

Sąd Najwyższy podjął uchwałę w następującym brzmieniu:

„Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej może udzielić pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa (art. 11 ust. 1 i art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.).”

Źródło: http://www.sn.pl/, dział: Orzecznictwo.

Zmiany w prawie budowlanym coraz bliżej

Z dniem 28 czerwca 2015 r. wejdą w życie zmiany w ustawie Prawo budowlane, które wynikają z ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r., poz. 443). To daleko idące zmiany mające na celu usprawnienie procesu budowlanego. Zmienią się zasady dotyczące uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla niektórych obiektów budowlanych, które tym wymogiem są jeszcze obecnie objęte. Oznacza to, że w przypadku niektórych obiektów budowlanych konieczne będzie jedynie dokonanie zgłoszenia.

Pełne informacje o tym  co  dokładnie zmieni się z dniem 28 czerwca 2015 r. napiszę w późniejszym poście. Zainteresowanym polecam prześledzenie procesu legislacyjnego nad tymi zmianami. Można zapoznać się z nim na stronie internetowej Sejmu RP:

Przebieg procesu legislacyjnego prawo budowlane

Stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie – uchwała SN

Sąd Najwyższy w dniu 11 czerwca 2015 r. wydał uchwałę w składzie 7 sędziów (sygn. III CZP 112/14), w której rozstrzygnął kwestię budzącą wątpliwości w dotychczasowym orzecznictwie, a mianowicie, czy sąd może z urzędu stwierdzić nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz osoby, która o to nie wnosiła.

Uchwała dotycząca tego zagadnienia prawnego została wydana przez Sąd Najwyższy na wniosek Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2014 r., w którym przedstawiono wątpliwości prawne w powyżej wskazanym zakresie.

Wniosek ten dostępny jest na stronie internetowej SN:

Uzasadnienie wniosku

Sąd Najwyższy w ww. uchwale w składzie 7 sędziów przyjął, iż:

„​Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania.”

Przypominam, że przepisy Kodeksu cywilnego przewidują możliwość nabycia własności nieruchomości m.in. przez zasiedzenie przy spełnieniu pewnych warunków, czyli posiadanie samoistne nieruchomości nieprzerwanie przez określony okres czasu (obecnie 20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze). Nabycie własności nieruchomości następuje wtedy z mocy prawa wskutek upływu czasu. Nie oznacza to jednak, że sąd z urzędu może wszcząć postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Jak wynika z ostatnio podjętej przez Sąd Najwyższy uchwały sąd może stwierdzić zasiedzenie własności nieruchomości tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. Aby uzyskać stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia należy złożyć do sądu stosowny wniosek w trybie przepisów postępowania cywilnego. Warto o tym pamiętać ze względu na konieczność dbania o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i jego ujawnienie w księdze wieczystej.

Połączenie odrębnych lokali a wspólnota mieszkaniowa

Ostatnio prowadzone sprawy skłoniły mnie do zwrócenia uwagi na pewien problem, który nierzadko pojawia się w praktyce wspólnot mieszkaniowych.

Otóż właściciele lokali, którzy są członkami wspólnoty mieszkaniowej potrzebują uzyskać na połączenie odrębnych lokali lub podział lokalu zgodę na takie działanie od właścicieli –  członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale. Taka zasada wynika z ustawy o własności lokali. Ponadto, w wyniku technicznej przebudowy lokal musi stanowić lokal samodzielny.

Na ten problem zwracano uwagę w orzecznictwie, w tym w kwestii warunków prawnej dopuszczalności połączenia odrębnych lokali wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r. (II CSK 598/07).

Należy wyjaśnić, iż zgoda ta niezbędna jest ze względu na to, że połączenie lokali lub podział lokalu najczęściej prowadzą do zmian m.in. w strukturze technicznej całego budynku oraz mogą mieć znaczenie także dla pozostałych lokali znajdujących się w budynku, w tym dla bezpieczeństwa nieruchomości.

Oprócz więc wymogów wynikających z prawa budowlanego konieczne jest uzyskanie ww. zgody właścicieli członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w uchwale. Prowadzenie działań, których efektem jest podział lokalu lub połączenie lokali bez wymaganej zgody oraz wbrew odpowiednim przepisom prawa budowlanego stanowi ogólnie ujmując naruszenie prawa, w tym prawa własności, co rodzi konsekwencje prawne.